Fordulópont előtt…Kereskedelmi ingatlanpiaci körkép – 2011. első félév


Változatos képet mutat a magyarországi kereskedelmi ingatlanszektor, azonban az összes szegmensénél megállapítható, hogy a piac túl van a mélyponton és belépett a stagnálás fázisába. A fellendülés első jelei már mutatkoznak, a pontos időzítés függ a hazai gazdaságpolitikától, a nemzetközi befektetői hangulattól, valamint a bérbeadók és a bérlők igényeinek pontosabb összehangolásától. Egy-két éven belül hiány lesz jó minőségű irodaterületből, magához térhet a kiskereskedelmi piac és megindulhatnak a fejlesztések a logisztikai szektorban – derül ki a DTZ globális ingatlantanácsadó legújabb elemzéséből.

 

 

Ingatlan befektetés: egymásra találnak az első osztályú ingatlanok és intézményi vevőik?

 

·         Befektetési volumen 2011 első félév: 230 millió euro

·         Várható teljes 2011-es befektetési volumen: kb. 350 millió euro

·         Főbb tranzakciók:

                            CA Immo Europolis AG részvény felvásárlás – 127 millió euro

                                   ECE Árkád bevásárlóközpont megvétele – 56,8 millió euro

·         Átlagos befektetési tranzakció érték: 55 millió euro

·         Prime hozamok: iroda: 7,5-8%, retail: 7,25-7,75%, logisztika: 9% és felette

 

Jól kezdett a befektetési piac; az első hat hónapban a befektetők által elköltött pénz megközelíti a 230 millió eurót, ami több mint a teljes tavalyi évben végrehajtott tranzakciók összege (188 millió euro).

Az intézményi befektetők leginkább a kiemelkedő kiskereskedelmi ingatlanok és hosszú időtartamú bérleti szerződésekkel rendelkező jó minőségű irodaházak iránt érdeklődnek. A DTZ szerint ez a két szektor fogja kitenni a teljes befektetési volumen jelentős részét. A magyar piac legnagyobb hiányossága, hogy kevés a piacon lévő központi fekvésű „prime” ingatlan és az ezek iránt leginkább érdeklődő intézményi befektető. Nagyobb számban vannak eladósorban a jó lokációval rendelkező, de nem „A” kategóriás ingatlanok, ahol az eladói és vásárlói elképzelések jobban közelítenek egymáshoz.

„Magyarország, továbbra sem a legnépszerűbb az intézményi befektetők körében, ennek több oka van; az országkockázat, a kevés, piacon lévő első osztályú ingatlan és az eladók, illetve vevők árelképzése közötti különbség. A várakozásaink szerint, ha lassan is, de elmozdulás lesz e téren, a befektetési volumen év végéig akár túl is lépheti a 2009-es esztendőét.” –mondta Czifra Balázs, a DTZ ingatlantanácsadó ügyvezető igazgatója.


Kiskereskedelmi piac – Mélypont utáni fellendülés vagy stagnálás?

 

·         Teljes állomány országos szinten: 2.000.000

·         Teljes állomány Budapest és agglomerációban: 1.060.000 m²

·         Új kínálat 2011 első félévében: 6.000 m²

·         Átlagos bérleti díj:

                                   főbb bevásárló utcák: 60-80 euro/m²/hónap,

                                   központi bevásárlóközpontok:50-70 euro/m²/hónap,

                                   egyéb bevásárlóközpontok: 20-30euro/m²/hónap,

                                   vidéki bevásárlóközpont:15-25 euro/m²/hónap,

                                   bevásárló park: 8-10 euro/m²/hónap

 

Kevés fejlesztés, a meglévő bérlők visszafogott terjeszkedése és limitált számú új piacra lépő márkák – ezek jellemzik a kiskereskedelmi piac elmúlt hónapjait és lényeges változás nem is várható rövidtávon. Utoljára 2002-2003-ban volt ilyen alacsony a fejlesztői aktivitás, mindösszesen hatezer négyzetméter új területet (Ablon, Europeum) adtak át az első félévben. Az elkövetkező két évben várhatóan 150.000 négyzetméterrel bővül Magyarország retail állománya, amelynek több mint a fele - VÁCI1, Hegyvidék Bevásárlóközpont, Köki Terminal, CET- a többi városhoz képest a nagy kereskedelmi ellátottsággal rendelkező fővárosban épül. Az első hat hónapban a  kiskereskedelmi forgalom minimálisan ugyan, de fél százalékkal csökkent az előző év hasonló időszakához képest. A jövőre vonatkozó kilátások vegyesek; erősödhet a vásárlóerő, például a személyi jövedelemadó csökkenése miatt, mely pozitív irányba befolyásolhatja a piacot, ugyanakkor a befektetőket és a Magyarországon eddig még nem jelen lévő márkákat visszatartja a gazdaságpolitikai bizonytalanság.

 

A bérlőknél is megfigyelhető a fejlesztőkre jellemző óvatosság; a már piacon lévő márkák továbbra is megfontolják a bővülésüket vagy új egység nyitását, ugyanakkor jobb feltételeket is ki tudnak alkudni maguknak, eközben 2011. első félévében több piaci szereplő döntött a teljes vagy részleges piac elhagyás mellett, a Photo Hall az összes, míg az Office Depot hat vidéki egységét zárta be. Néhány új márka is megjelent, megnyitott az első Debenhams, nyitás előtt áll Hard Rock Café; többek között bővítette üzlethálózatát a Müller és H&M. A bérleti díjak, az irodapiachoz hasonlóan, itt sem csökkennek tovább, hónapok óta nincsen és nem is várható elmozdulás.

„A kiskereskedelem lassan tér magához és ez az ingatlanpiacon is erősen érződik, ugyanakkor élénkül a befektetői érdeklődés is.”- tette hozzá Czifra Balázs.

 

Irodapiac: egyre kevesebb az egybefüggő, nagy terület – sláger lesz az előbérlet?

 

·         Teljes állomány Budapesten: 3.087.500 m²

·         Új kínálat 2011 első félévében: 16.200 m²

·         Bérbeadott terület 2011 első félévében:163.700 m²

·         Üresedési ráta: 20,6%

·         Átlagos bérleti díj „A” kategóriás épületben:10,5-12,5 euro/m²/hónap

·         Átlagos bérlet méret: 400 m²

 

A fejlesztői aktivitás még mindig visszafogott, ezt jól tükrözi, hogy az elmúlt három hónapban csak egy irodaházat (az SCD Akadémia Parkját) adták át. Egyre csökken azon irodaházak száma, amelyek nagyobb szabad vagy egybefüggő irodaterülettel rendelkeznek, azoknak a bérlőknek, akik új székházban gondolkodnak vagy tízezer négyzetméter feletti területigényük van, célszerű hamarabb elkezdeni a keresést, illetve előbérleti szerződésekben gondolkodni.

 

Az év második felében 80.000 m² iroda átadása várható melyek háromnegyed része már bérbe van adva; ezek között van a Trigránit által fejlesztett K&H székház és az Erste Csoport Immorent Laurus irodaházak. A stabil bérbeadások, az alacsony fejlesztési aktivitás és annak köszönhetően, hogy új építkezést szinte kizárólag előbérleti megállapodással kezdenek el, arra enged következtetni, hogy az üresedési ráta (a meglévő irodaterületek azon aránya, mely üresen áll) huszonkét százalék alá esik az év végére.

 

A bérleti díjak csökkenésére nem kell számítani, a DTZ szerint az árak stabilizálódtak. Az elmúlt félévben 163.200 m²-t adtak bérbe, ez majdnem 20 százalékkal több, mint az előző év hasonló időszakában. A tranzakciók szinte fele hosszabbítás volt, az új szerződések aránya 10 százaléka az összterületnek. A bérlők jellemzően az IT/technológia, illetve a pénzügyi szektorból kerültek ki.

Budapest alpiacait tekintve, továbbra is a Váci úti irodafolyosó a legnagyobb a maga 650.000 m2 irodaterületével, és ez rendelkezik a második legkisebb, 17%-os üresedési rátával, követve a 14%-os nem-központi alpiacot.

„A Váci út kedvelt irodalokáció a bérlőknél és bár idén nem adnak át itt fejlesztést, a 2012-es fejlesztéseket szinte mind ide tervezik. Ebből is látszik, hogy a fejlesztők igyekeznek a már bizonyított területekre koncentrálni.” – tette hozzá Czifra Balázs.

 

 

Ipari-és logisztikai piac – Továbbra is szunnyadó piac

 

·         Teljes állomány Budapest és környékén:1.800.000 m²

·         Új kínálat 2011 első félévében: nulla

·         Bérbeadott területek 2011 első félévében: 178.400 m²

·         Üresedési ráta: 21,8%

·         Átlagos bérleti díj:

                                    városi logisztika: 4,5-5,5 euro/m²/hónap

                                 big box logisztika: 3,5-4,5 euro/m²/hónap

·         Átlagos bérlet méret: 3.000 m²

 

2011 első hat hónapjában nem volt fejlesztés, és nem is várható jelentős változás a második félévben sem, leginkább a magas üresedési ráta, az instabil piac és a limitált számú bérbeadások miatt.

„Annak ellenére, hogy a jelenleg kihasználatlan ipari ingatlan terület mértéke megközelíti a teljes állomány huszonkét százalékát; 15-20.000 négyzetméter vagy annál nagyobb területigény esetén kevés egybefüggő, jó minőségű ipari terület áll rendelkezésre. A built-to-suit, az egyedi bérlői igényekre szabott fejlesztések jelenthetik a megoldást, ezek dominálják a piacot az elkövetkező egy-két évben.”- emelte ki Czifra Balázs.

 

Közel 180.000 m² területet adtak bérbe az első hat hónapban, ez a duplája a 2010. hasonló időszakában regisztrálthoz képest. A szerződéskötéseknél továbbra is a hosszabbítások dominálnak; a bruttó bérbeadás hatvan százalékát tették ki a második negyedévben, az új kereslet pedig jellemzően a kisebb, pár ezer négyzetméteres igényekből tevődik össze.

A bérlői összetételt vizsgálva, azt látszik, hogy az előző évhez hasonlóan idén is nagyobb számban fordultak elő igények a gyártó-és, könnyűiparból, de néhány nagyobb szerződéshosszabbítás miatt, a logisztikai szektor tette ki a bérbeadás 56 százalékát. Eltérés az előző évekhez képest, hogy 2011 első félévében több összetett, a standard kialakítástól eltérő bérlői megkeresés.

 

A bérleti díjak tekintetében ebben az évben nem várható változás, a díjak már stabilizálódtak. A bérleti szerződéseket jellemzően három vagy akár ennél rövidebb időtávra kötik, a cégek hosszú távra, öt vagy ennél több évre, sokszor nem tudnak, illetve nem mernek elköteleződni. Az egyedi bérlői igényeket kielégítő built-to suit létesítmények esetén viszont a fejlesztők ragaszkodnak a hét-tíz éves szerződésekhez.